中国の不動産が「崩壊」しない理由
Why China’s Real Estate Won’t “Collapse”
https://worldaffairs.blog (September 14 2022)
最近、YouTubeには中国の不動産の崩壊が迫っていることを予測する動画があふれている。中にはそれが中国経済全体に広がり、「中国経済は30日後に崩壊する」といった馬鹿げた主張をするものもある。こうした動画が何百万回と再生されているのは驚くことではない。米国人は中国に関する悲観的な物語が好きなのだ。
しかし、中国の不動産が来月や来年、あるいは近い将来に崩壊することはないという3つの理由がある。
１ ほとんどの中国人は家を完全に所有している。つまり、住宅ローンを抱えていない
この2016年のForbesの記事{1}によると、中国の住宅所有者の80%は住宅ローンを抱えていない。 彼らは家を即金で買っている！その後、住宅価格が大きく上がったので、この数字は今は少し小さくなっているかもしれないが、それでも驚くほど高い。だから、そういう人たちは、たとえ価格が大きく下がったとしても、家を売ろうとはしない。理論上の損失であって、彼らの生活には影響しないからだ。
要約すると、住宅を売るパニックは起こらない。また、銀行による差し押さえ危機もないだろう。(2008年の米国での住宅ローン危機で起きたような）。
２ 新規購入者が下落傾向を止める
価格が下がれば住宅は新たな買い手を獲得することができるだろう。今、住宅を買えない若い人がたくさんいる。
彼らにとっては価格が20％下がれば住宅はより手頃なものになる。また、住宅価格が下がり始めると、投機筋も戻ってくるだろう。
最後に、住宅が安くなれば政府が買うこともできる。そして、それはすでに行われている。例えば、国有企業（SOE）がマンションを購入し{2}、低所得者層に市場価格より安い料金で貸し出している。不動産問題を解決し、同時に貧困層を救済する！Win-Winだ。
したがって個人と政府という新たな買い手の需要が増えれば、住宅価格の下落スパイラルは収まるだろう。
(ちなみに富裕層や投機筋は、中国国内に複数の住宅を持っている。住宅バブルが弾ければ、投資用の住宅を損切りして売却するのはこの人たちだ。そして、彼らにはその余裕がある）。
３ 政府にはたくさんのツールがある
中国のシステムは欧米の経済とは非常に異なっている。このため、中国は40年間、一度も不況や金融危機を経験していない。中央政府、地方政府、国有企業、銀行、不動産開発業者、巨大企業コングロマリットなど、すべての人が集まって行動を調整し、協力し合っているのである。
欧米のソーシャルメディアで注目された、住宅ローンボイコットについて考えてみよう。恒大集団（Evergrande）やその他のデべロッパーは現在、未完成の不動産プロジェクトを1ヶ月以内に再開するための特別融資を受けている{3}。そして中国なので、政府はこれらの開発業者に時間通りにプロジェクトを終わらせるよう強制することもできる。権威主義的なシステムの一つの利点である！
政府にとってその他のツールは無数にある。例えば 住宅ローン金利の引き下げ、頭金の引き下げ、価格統制（「価格は少なくとも1平方フィートあたり何元であるべきだ」）、若者や夫婦の住宅購入に対する補助金、等々。中国には市場イデオロギーがないので、どんな実用的なアイデアもすぐに採用されるだろう。
現在の状況
中国全土の不動産販売量が30％減少し、価格も11ヶ月連続で下落しているが、ここで朗報だ。全体的な価格は昨年比でわずか3%の下落にとどまっているのである。北京、深圳、上海などの大都市では、実は価格が少し上がっている。これは安定した状況であり、むしろ住宅バブルのコントロールされたデフレのようなものである。
中国の新築住宅価格-月次推移、2020~2022年
https://truthandsatire.files.wordpress.com/2022/09/china-new-home-prices-v2.jpg?w=1100
結論
中国の不動産バブルは現実である{4}。Tier1都市での価格は天文学的な数字になっている。このため、政府は2年前に不動産開発業者に対する債務に関する新しい規則を制定し、バブルを刺激した。第一の目標は、住宅をより手頃な価格にすることであり、より大きな目標は、中国経済の根本的な転換であり、成長を生み出すツールとしての不動産と建設への依存を減らすことである。もちろん、これは漸進的なプロセスであり、一夜にしてできることではない。
今後10年ほどは、労働力人口が年々減少していくため｛5｝、中国の不動産セクターは停滞する可能性が高い。しかし、「崩壊」することはないだろう。
(私は、10年後に中国の不動産セクターを刺激する別のクリエイティブな方法を考えることもできる。高層ビルから個人住宅に人を移動させるのだ。それは経済を刺激し、都市をより魅力的なものにするだろう)。
最後に、より重要なこととして、中国は真のグローバルパワーになる手前まで来ている。慎重な管理によって、中国は5年かそこらで米国{6}を追い抜き、ナンバーワンの経済大国となるであろう。200年間抑圧され続けてきた中国が、ようやく再び立ち上がるチャンスが来たのである。不動産問題があるからといって、指導者も国民も、この貴重な大チャンスを無駄にするつもりはない。それはあまりにも愚かなことだ。
Links:
{2} https://twitter.com/zhao_dashuai/status/1569578957380661248
{5} https://worldaffairs.blog/2021/07/18/why-and-how-chinas-economy-will-slow-down/
{6} https://worldaffairs.blog/2020/07/20/the-math-of-how-china-surpasses-usa-in-5-years/